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文章來(lái)源：最高人民法院司法案例研究院

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房貸不是你想還想還就能還

最近老李才知道提前還貸涉及法律問(wèn)題

不能拍腦門(mén)決定

今天我們一起來(lái)聊聊關(guān)于提前還貸那些事兒

幾年前老李買(mǎi)房子的時(shí)候在銀行辦理了二十年貸款，6%-7%的房貸利率計(jì)算下來(lái)每月還貸壓力不小。最近，LPR進(jìn)行下調(diào)新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動(dòng)了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽(tīng)，發(fā)現(xiàn)提前還貸申請(qǐng)已經(jīng)排到了三個(gè)月之后。不僅如此，老李還聽(tīng)說(shuō)，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，貸款利率調(diào)整變化算不算情勢(shì)變更呢？提前還錢(qián)不是好事兒么，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸，老李起訴的話訴請(qǐng)是什么呢？

問(wèn)題一：房貸利率調(diào)整是否屬于法律上情勢(shì)變更？

民法典第五百三十三條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

司法實(shí)踐中，對(duì)情勢(shì)變更的審查重點(diǎn)在于：1.是否存在情勢(shì)變更的事實(shí)，即合同存在的基礎(chǔ)情況是否發(fā)生變化；2.情勢(shì)變更是否是合同雙方不能預(yù)見(jiàn)的，且雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)；3.繼續(xù)履行原合同是否顯失公平。情勢(shì)變更制度的目的在于平衡當(dāng)事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴(yán)格、審慎的態(tài)度。

那么，調(diào)控銀行房貸利率是否屬于情勢(shì)變更呢？首先，購(gòu)房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整波動(dòng)并不會(huì)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)履行合同不會(huì)造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，除固定利率外，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)未來(lái)調(diào)控貸款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)排除在情勢(shì)變更之外，所以在商業(yè)活動(dòng)中，未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢(shì)變更。

老李買(mǎi)房貸款時(shí)房貸利率受當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等影響，現(xiàn)在利率在一定范圍內(nèi)調(diào)整不屬于情勢(shì)變更，老李不能以情勢(shì)變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。

問(wèn)題二：老李想提前還款違約嗎？需支付銀行違約金嗎？

老李所謂的提前還貸，即借款人在還款期內(nèi)提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構(gòu)成違約需要根據(jù)借款合同的具體內(nèi)容等來(lái)進(jìn)行判斷。民法典第六百七十七條規(guī)定，借款人提前返還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。如果合同中沒(méi)有約定提前還貸的違約責(zé)任條款，那么提前還貸則不構(gòu)成違約，也無(wú)需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么借款人提前還款則可能構(gòu)成違約，需按照合同中的約定支付違約金。

所以，老李提前還款會(huì)不會(huì)構(gòu)成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本，減少銀行預(yù)期利息收入，對(duì)銀行的資金運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對(duì)于違約金的收取方式也因銀行而異，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行收取三個(gè)月的利息作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取二個(gè)月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計(jì)算違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。

所以，老李想提前還房貸，除了要根據(jù)自己的實(shí)際情況打打算盤(pán)外，還要明確自己手中合同的具體內(nèi)容。

問(wèn)題三：如合同中沒(méi)約定，雙方協(xié)商未果，銀行仍拒絕老李提前償還房貸，老李想起訴的話應(yīng)如何提出訴請(qǐng)呢？

根據(jù)民法典第五百三十條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。可見(jiàn)，如果雙方在合同中未對(duì)提前償還貸款的情況進(jìn)行約定，也未能協(xié)商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權(quán)到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費(fèi)用，那么銀行可以依據(jù)上述規(guī)定主張由老李負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。

附：本期文章選編者簡(jiǎn)介

王慶社，山東泰安人，法學(xué)本科、研究生分別畢業(yè)于山東大學(xué)、西南政法大學(xué)，華商律師事務(wù)所（總部）合伙人，深圳市山東商會(huì)法工委主任，具有10年法院工作經(jīng)歷。

主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：1、公司訴訟等重大民商事?tīng)?zhēng)議；2、公司治理與運(yùn)營(yíng)（含公司法律顧問(wèn)、公司合規(guī)、股權(quán)治理）；3、公司投融資、并購(gòu)、重組；4、刑事業(yè)務(wù)。

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