【商會法工委】《以案說法》總第12期：房屋租賃合同30問！
發(fā)布者：深圳市山東商會宣傳部 發(fā)布時間：2023/3/3??????點擊率：
文章來源：最高人民法院司法案例研究院
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實踐中，越來越多的人因為自住或者經(jīng)營的需求而選擇租賃他人房屋，但由于各種原因，租賃糾紛也層出不窮。本文系統(tǒng)總結(jié)了房屋租賃合同中涉及的30個常見性問題，供大家在處理相關(guān)事務(wù)時參考。
1.房屋租賃合同最長不得超過多少年?
根據(jù)民法典第705條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。實務(wù)中，不少當(dāng)事人利用空白租賃合同來規(guī)避該法律規(guī)定。但這一舉措可以通過筆跡鑒定來判斷形成時間。
2.房屋租賃合同一定要采用書面形式嗎？
根據(jù)民法典第707條規(guī)定，租賃期限為六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除，但應(yīng)在合理期間內(nèi)通知對方。
3.承租人不按照約定方法使用租賃房屋的，出租人可以解約嗎？
根據(jù)民法典第711條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
4.因維修房屋而影響承租人使用的，承租人可以要求出租人減少租金嗎？
根據(jù)民法典第713條規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
5.承租人可以擅自對出租房進(jìn)行裝修嗎？
根據(jù)民法典第715條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。否則，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。
6.承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租他人嗎？
根據(jù)民法典第716條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
7.出租人同意轉(zhuǎn)租必須是明示嗎?
根據(jù)民法典第718條的規(guī)定，自出租人知道或應(yīng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起6個月內(nèi)不提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。
8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金嗎?
可以。根據(jù)民法典第719條的規(guī)定，代為支付的租金，可沖抵次承租人應(yīng)付承租人的租金。對于多付部分，還可以向承租人追償。
9.沒有約定租金支付時間或者約定不明確的，該怎么辦？
根據(jù)民法典第721條規(guī)定，租賃期限不滿一年，自租賃期屆滿時支付；租賃期限滿一年的，應(yīng)在每屆滿一年時支付；剩余租期不滿一年的，自租賃期限屆滿時支付。
10.什么是“買賣不破租賃”？
根據(jù)民法典第725條的規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。除了買賣之外，因贈與、析產(chǎn)、繼承、抵押權(quán)實現(xiàn)等發(fā)生房屋權(quán)屬變動的，原租賃合同繼續(xù)有效。
11.承租人法定解除租賃合同的情形有哪些？
根據(jù)民法典第724條的規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；
（二）租賃物權(quán)屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。
12.什么是承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”？
根據(jù)民法典第726條的規(guī)定，出租人要出售房屋的，應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人在收到出租人通知后的15天內(nèi)未明確表示購買房屋的，視為放棄該權(quán)利。出租人不履行通知義務(wù)，妨害承租人行使該權(quán)利，可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。
因優(yōu)先購買權(quán)不能脫離承租權(quán)單獨存在，故承租人將房屋轉(zhuǎn)租的，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)。
13.承租人在訂立合同時已經(jīng)知道租賃物質(zhì)量不合格，可以隨時解除嗎？
可以，但需證明租賃物危及承租人的安全或健康。
14.承租人死亡，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以要求繼續(xù)租賃房屋嗎？
可以，其可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。
15.什么是承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”？
根據(jù)民法典第734條的規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租租賃物的權(quán)利。
16.哪些房屋不得出租？
根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定，違法建筑，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋，其他法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的房屋不得出租。
17.出租房屋被拆遷的，如何處理？
房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。雙方在房屋租賃合同中約定了房屋被征收或被拆遷時的處理辦法的，按照約定處理。沒有約定的，根據(jù)法律規(guī)定處理。
18.房屋租賃合同無效的，還要付房租嗎？
需要支付房屋占有使用費。就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，以及未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費。
19.一房多租的情況下，如何確定履行合同的承租人?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。
首先，看誰先占有房屋，誰先占誰使用;其次，若都未占有的，看誰辦理了登記備案，誰先辦登記誰使用;第三，若都未占有也未辦登記的，看哪份合同成立在先，誰先“成立”誰使用。
20.租賃合同無效時，經(jīng)出租人同意情況下產(chǎn)生的裝修損失如何承擔(dān)？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
21.租賃合同期滿或解除時，經(jīng)出租人同意情況下產(chǎn)生的裝修損失如何承擔(dān)？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
22. 租賃合同解除時，經(jīng)出租人同意情況下已形成附合的裝修物該如何處理？
首先應(yīng)看雙方就此問題有無約定，有約定的從其約定，無約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
23.房屋在出租前就已設(shè)立抵押權(quán)的，現(xiàn)抵押權(quán)人因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致所有權(quán)變動，承租人還能否請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同？
不能。但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
24.沒有取得不動產(chǎn)權(quán)證的情況下即出租房屋的，房屋租賃合同有效嗎？
除非是因未取得合法建設(shè)手續(xù)導(dǎo)致不能獲得不動產(chǎn)權(quán)證外，此類合同有效。
25.能否以租賃房屋未經(jīng)消防驗收或經(jīng)消防驗收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效？
不能，除非此類房屋屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗收的房屋。
26.承租人與第三人惡意串通損害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，可以起訴要求確認(rèn)合同無效嗎？
可以。
27.出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失？
因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可以要求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應(yīng)當(dāng)知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關(guān)費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失。
28.承租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人可要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失嗎？
可以。
29.哪些情形下，出租人有權(quán)單方解除租賃合同？
（1）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。（《民法典》第711條）
（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（《民法典》第716條第2款）
（3）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（《民法典》第722條）
30.房屋租賃合同糾紛中，如何追加第三人參加訴訟？
（1）因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
（2）因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。
附：本期文章選編者簡介
王慶社，山東泰安人，法學(xué)本科、研究生分別畢業(yè)于山東大學(xué)、西南政法大學(xué)，華商律師事務(wù)所（總部）合伙人，深圳市山東商會法工委主任，具有10年法院工作經(jīng)歷。
主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：1、公司訴訟等重大民商事爭議；2、公司治理與運營（含公司法律顧問、公司合規(guī)、股權(quán)治理）；3、公司投融資、并購、重組；4、刑事業(yè)務(wù)。
聯(lián)系方式：執(zhí)業(yè)機構(gòu)：華商律師事務(wù)所，電話：136 8686 1872 （微信同號），辦公地址：深圳市福田區(qū)深南大道4011號港中旅大廈21-25層
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